Vous avez décidé de vendre votre appartement.

La mise en vente vous impose de faire réaliser différents diagnostics par un professionnel agréé (ces diagnostics sont à la charge du vendeur).

Grâce à ces diagnostics, l’acheteur peut ainsi avoir des informations importantes quant à l’état du bien. Il pourra ainsi anticiper d’éventuelles futures dépenses (dépenses de mise aux normes de l’électricité, liées à la suppression de l’amiante ou du plomb…) et les intégrer dans son plan de financement.

Ces diagnostics devant être annexés à la promesse de vente (article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation), ils doivent être communiqués à l’acheteur avant la signature. Idéalement, ils doivent être disponibles lors de la mise en vente du bien immobilier afin de permettre à l’acquéreur de disposer de toutes les informations pouvant impacter sa décision.

Ces diagnostics (qui sont intégrés à un dossier de diagnostic technique – DDT) sont les suivants:

1- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) (article L134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation):

Il permet d’indiquer à l’acheteur la consommation énergétique (réelle ou estimée) du bien en vente. Le DPE contient deux étiquettes de performance énergétique et environnementale. L’étiquette énergie est cotée de A pour les appartements les plus performants à G pour les plus énergivores. Il est accompagné de conseils de comportement et des recommandations de travaux.

Ce diagnostic permettra de faire constater aux acquéreurs potentiels (via l’étiquette énergie figurant obligatoirement sur l’annonce immobilière) le caractère énergivore du bien immobilier.

Cette étiquette énergie influe assurément sur le prix de vente. En effet, il est observé une corrélation entre cette étiquette énergie et la valeur du bien immobilier. En 2017, Les Notaires de France ont constaté que les appartements anciens d’étiquette énergie A-B se sont vendus en moyenne de 6 à 22% plus chers que ceux étiquetés D. Selon la FNAIM, le seuil psychologique est l’étiquette D. En dessous, les acquéreurs savent qu’ils devront réaliser d’importants travaux d’isolation. Cela justifiera une négociation importante à la baisse.

Ce diagnostic doit être effectué avant la publication de l’annonce de vente. La durée de validité du DPE est de 10 ans. Toutefois, il devient inefficace si l’appartement a fait l’objet de travaux d’isolation postérieurs.

NB: il est aussi possible de demander un audit thermique à un bureau d’études (coût de 1 000 € à 1 500 €) ce qui permettra d’identifier et de hiérarchiser les travaux nécessaires, évaluer leur coût et calculer leur impact énergétique.

2- Le métrage « Carrez »:

Il définit la superficie privative d’un lot de copropriété supérieur à 8 m² (cf. mon article pour plus de précisions « Le métrage Carrez« ).

3- L’état de l’installation intérieure de gaz (article L134-6 du Code de la Construction et de l’Habitation):

Ce diagnostic permet d’évaluer l’état des installations intérieures de gaz et de vérifier sa conformité aux normes de sécurité. Il doit être effectué lorsque l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Lorsque les locaux vendus sont soumis au statut de la copropriété, ce constat porte uniquement sur la partie de l’immeuble affectée au logement.

4- L’état de l’installation intérieure d’électricité (article L134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation):

Il doit aussi être effectué lorsque l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Lorsque les locaux vendus sont soumis au statut de la copropriété, ce constat porte uniquement sur la partie de l’immeuble affectée au logement.

Il a été constaté que 92,9 % des logements construits avant 1990 comportaient des anomalies électriques (source Diagamter, avril 2017). Les anomalies recensées sont: la mise à la terre, la vétusté du matériel et les risques de contact direct avec des éléments sous tension.

Le diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié. Il vérifie l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aération et l’évacuation des produits de combustion.

5- L’état relatif à la présence de termites pour les logements situés dans certaines zones déclarées infestées par arrêté préfectoral (article L133-6 du Code la Construction et de l’Habitation):

Lorsque les locaux vendus sont soumis au statut de la copropriété, ce constat porte uniquement sur la partie de l’immeuble affectée au logement. Si la copropriété a fait réaliser un tel état dans les parties communes, le vendeur est dans l’obligation de le transmettre.

6- L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les logements construits avant le 1er juillet 1997 (article L1334-13 du Code de la Santé Publique):

Lorsque les locaux vendus sont soumis au statut de la copropriété, ce constat porte sur les parties privatives et sur les parties communes de l’immeuble.

7- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 (article 1334-5 du Code de la Santé Publique et article L1334-6 du Code de la Santé Publique):

Lorsque les locaux vendus sont soumis au statut de la copropriété, ce constat porte sur la partie de l’immeuble affectée au logement. Toutefois, le vendeur doit aussi transmettre le CREP réalisé sur les parties communes au titre de son obligation générale d’information.

8- L’état des installations d’assainissement non collectif (article L1331-11-1 du Code de la Santé Publique):

Il vérifie que les installations d’assainissement non collectif ne portent atteinte ni à l’environnement ni à la sécurité des personnes. Cela concerne les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

9- L’état des risques naturels, miniers et technologiques dans les zones mentionnées au I de l’article L125-5 du Code de l’environnement:

Il dresse le plan de situation et la liste des risques auquel est exposé le bien.

10- L’information sur la présence d’un risque de mérule dans certaines zones (article L133-8 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Les diagnostics ont une durée de validité relative (par rapport à la date de signature de l’acte authentique) (à défaut de respecter cette durée, ils doivent être établis de nouveau) :

• Le diagnostic de performance énergétique doit avoir été établi depuis moins de 10 ans.
• Le certificat Carrez a une durée de validité illimitée en l’absence de travaux ayant modifié les surfaces.
• Les états de l’installation intérieure de gaz et celle de l’électricité doivent avoir été établis depuis moins de 3 ans.
• L’état relatif à la présence de termites doit avoir été établi depuis moins de 6 mois.
• La durée de validité pour l’état d’amiante est illimitée si celui-ci est négatif. En présence d’amiante, un nouveau constat doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic.
• Le CREP (le plomb) doit avoir été établi depuis moins d’un an (illimité si absence de plomb ou si concentrations inférieures aux seuils définis).
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques doit avoir été établi depuis moins de 6 mois.
• L’état des installations d’assainissement non collectif a une durée de validité de 3 ans.

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés au nom du propriétaire vendeur. En effet, dans le cas où ces diagnostics ne sont pas établis au nom du propriétaire vendeur, ce dernier en cas de litige ne sera pas couvert par la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur. Il ne pourra donc pas se retourner contre le diagnostiqueur. L’acheteur pourrait ainsi invoquer l’existence de vices cachés et demander une diminution du prix de vente. En conséquence, d’une part le propriétaire vendeur ne devrait pas utiliser un diagnostic à validité illimitée réalisé pour le compte du précédent propriétaire et d’autre part, l’agence immobilière en charge du dossier de commercialisation ne devrait pas prendre en charge la réalisation de ces diagnostics.

Ces diagnostics doivent impérativement être réalisés par une personne (physique ou morale) répondant aux exigences légales posées par l’article L271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation: il doit disposer de compétences certifiées, d’une assurance de responsabilité et présenter des garanties d’impartialité et d’indépendance.

Ses compétences doivent avoir été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction. Le Ministère de l’écologie a mis en ligne une liste des personnes titulaires d’une certification en cours de validité (http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action).

Le diagnostiqueur doit remettre au propriétaire une attestation sur l’honneur selon laquelle il affirme être en situation régulière au regard de l’article L271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements ou me contacter pour un éventuel projet, n’hésitez pas à remplir le formulaire de contact : ici

Sources :

• Article 46 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
• Droit de la vente immobilière – Dalloz – 7ème édition – 2019/2020