Vous allez acheter ou vendre un bien immobilier (maison, appartement…). Vous vous interrogez sur la fiscalité applicable. Voici les principales règles :
L’achat d’un bien immobilier
L’acheteur d’un bien immobilier va supporter une fiscalité qui diffère selon que le bien acheté est ancien ou neuf (un bien immobilier est fiscalement qualifié de neuf si les deux conditions suivantes sont remplies : il est achevé depuis moins de 5 ans et il n’a jamais été occupé).
a) En cas d’achat d’un bien immobilier qualifié d’ancien
Paiement d’un droit d’enregistrement proportionnel dont le taux est de 5,80665% calculé sur le prix de vente. Ce pourcentage de 5,80665% recouvre un droit départemental qui s’élève généralement à 4,50%, une taxe additionnelle au profit de la commune de 1,20%, un prélèvement de 2,37% au profit de l’Etat calculé sur le montant du droit départemental.
Ce droit d’enregistrement est intégré aux traditionnels frais de notaire collectés par ce dernier.
b) En cas d’achat d’un bien immobilier qualifié de neuf
Paiement de la taxe de publicité foncière (TPF) de 0,71498 % du prix de vente hors taxe.
Cette TPF est intégrée aux traditionnels frais de notaire collectés par ce dernier.
Paiement de la TVA de 20% sur le prix de vente (prélevée par le promoteur ou le constructeur). Toutefois, le droit d’enregistrement de 5,80665% est applicable et non la TVA si le vendeur d’un immeuble neuf n’est pas assujetti à la TVA.
La vente d’un bien immobilier
Le vendeur d’un bien immobilier va éventuellement supporter l’impôt sur la plus-value.
Si le bien immobilier vendu était pour le vendeur sa résidence principale, la plus-value générée par la vente est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
S’il s’agissait d’une résidence secondaire, cette plus-value générée est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux si la vente intervient après 30 ans de détention.
Si le bien n’était pas sa résidence principale et que le vendeur a détenu le bien moins de 30 ans, la plus-value (la moins-value quant à elle n’est évidemment pas taxée) sera taxée de la manière suivante.
Il est important de comprendre que la plus-value taxable sera soumise à deux catégories de prélèvement dont les règles de calculs sont différentes :
- L’impôt sur le revenu (au taux de 19%);
- Les prélèvements sociaux (au taux de 17,2%).
Enfin, les plus-values supérieures à 50 000 euros subissent une surtaxe de 2 à 6% (hors terrains à bâtir). Cette surtaxe s’applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable (cf. article 1609 nonies G du CGI).
Le calcul pour effectuer les deux premiers prélèvements (19% et 17,2%) nécessite :
- d’une part de déterminer la plus-value brute.
- d’autre part d’appliquer des abattements par année de détention.
1- La détermination de la plus-value brute
Ce calcul est le suivant :
[(Prix de vente – frais de vente) – (Prix d’acquisition + frais d’acquisition]
Les frais de vente sont les frais de notaire.
Les frais d’acquisition sont habituellement les frais du ou des l’intermédiaire (agence immobilière, chasseurs…) et le coût des diagnostics obligatoires.
Peuvent venir en majoration du prix d’acquisition les dépenses de travaux réalisés (hormis ceux qui ont déjà fait l’objet d’une déduction sur les loyers).
Vous pouvez retenir les dépenses réelles (sur justificatifs de professionnels (*)) ou l’application de montants forfaitaires :
- Pour les frais d’acquisition : 7,5 % du prix d’achat
- Pour les travaux réalisés : 15 % du prix d’achat (à condition que le vendeur cède son bien plus de 5 ans après son acquisition).
(*) Le conseil d’Etat a considéré qu’il ne fallait retenir pour le calcul de la plus-value immobilière que les seules dépenses de matériaux fournis directement par la société réalisant les travaux. Les matériaux achetés par le vendeur ne sont pas retenus même si leur pose a été réalisée par une entreprise.
2- La détermination de la plus-value nette
La détermination de la plus-value nette imposable implique l’application des abattements par année de détention avec deux calculs, un 1er pour l’impôt sur le revenu et 2ème pour les prélèvements sociaux. Les abattements pratiqués ont pour effet de réduire le gain imposable de manière d’autant plus importante que la détention est ancienne.
Le décompte de la durée de détention « s’effectue par période de 12 mois, en faisant abstraction des fractions d’année, depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de vente« .
L’assiette pour calculer ces deux prélèvements est différente. En effet, les abattements par année de détention varient selon qu’il s’agit :
- de l’impôt sur le revenu : 22 ans.
- des prélèvements sociaux : 30 ans.
| Années de détention | Taux d’abattement au titre de l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement au titre des prélèvements sociaux |
| Jusqu’à 5 ans | 0 | 0 |
| 6 | 6 | 1,65 |
| 7 | 12 | 3,30 |
| 8 | 18 | 4,95 |
| 9 | 24 | 6,60 |
| 10 | 30 | 8,25 |
| 11 | 36 | 9,90 |
| 12 | 42 | 11,55 |
| 13 | 48 | 13,20 |
| 14 | 54 | 14,85 |
| 15 | 60 | 16,50 |
| 16 | 66 | 18,15 |
| 17 | 72 | 19,80 |
| 18 | 78 | 21,45 |
| 19 | 84 | 23,10 |
| 20 | 90 | 24,75 |
| 21 | 96 | 26,40 |
| 22 | 100 | 28 |
| 23 | 37 | |
| 24 | 46 | |
| 25 | 55 | |
| 26 | 64 | |
| 27 | 73 | |
| 28 | 82 | |
| 29 | 91 | |
| 30 | 100 |
Le notaire pour le compte de l’Administration fiscale effectue ces calculs et l’éventuel prélèvement qu’il reverse au Trésor Public.
Sources:
- Article 150 V du CGI – Article 150 U du CGI – Article 150 VB du CGI – Article 683 du CGI – Article 1594 D du CGI
- Détermination du prix de cession : Bulletin Officiel des Impôts – BOI-RFPI-PVI-20-10-10-20160302
- Détermination du prix d’acquisition : Bulletin Officiel des Impôts – BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220
- Calculs des abattements : Bulletin Officiel des Impôts – BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824
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