Toute vente d’appartement soumis au régime de la copropriété (et non les ventes en VEFA ou celles de maison individuelle) entraîne l’obligation de faire mesurer ledit appartement conformément à la loi du 18 décembre 1996 appelée loi Carrez.

La surface Carrez est égale à la surface utile à l’habitation. Il s’agit de la surface privative excluant les surfaces prises progressivement sur des parties communes (un palier, une terrasse…) et cela même si ces surfaces sont à usage exclusif (à usage privatif).

Il s’agit donc de la superficie des planchers des locaux clos et couverts.

Le calcul Carrez ne tient donc pas compte :

• des espaces extérieurs (balcon, terrasses…). Toutefois, les espaces extérieurs qui par la suite de travaux ont été fermés doivent être pris en compte.
• des planchers des pièces d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
• des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les cages d’escalier (marches et structures), les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
• des caves, des garages et des places de stationnement.
• des parties communes à jouissance privative.
• et les lots autonomes d’une surface inférieure à 8 m².

La mezzanine qui est accessible par une échelle n’est pas considérée comme un véritable plancher et cela même si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Au contraire, la mezzanine qui a été aménagée avec un équipement durable (comme un lavabo ou des toilettes) doit être prise en compte dans le calcul.

La jurisprudence a décidé que des locaux définis comme caves mais aménagés en salles de jeux devraient être mesurés au titre de la loi Carrez.

Les combles qui peuvent être aménagés doivent être pris en compte dans le métrage Carrez, ainsi que l’espace utilisé par tout élément amovible comme les plinthes, les lambris ou le carrelage.

En conclusion, la surface à mesurer est la superficie des planchers, en déduisant les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

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Le certificat Carrez a une durée de validité illimitée en l’absence de travaux ayant modifié les surfaces.

Sources :

Article 46 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965