Vous êtes détenteur d’un bien immobilier que vous souhaitez transmettre à vos héritiers. Pour éviter de supporter les lourds droits de succession, il peut être judicieux de procéder à un démembrement de propriété avec transmission par voie de donation de la nue-propriété.
Vous trouverez ci-après plus de précision sur ce mécanisme.
Rappel de la fiscalité applicable en cas de succession (hors mécanisme d’atténuation)
En cas de transmission à ses enfants, la part taxable après abattement* (de 100 000 €) est soumise à une taxation au barème progressif : les droits de succession ne sont pas calculés sur la totalité de la valeur de la succession mais sur chaque part reçue par les héritiers. Ils sont calculés par tranche (7 tranches d’imposition dont une tranche marginale pour la partie de la part supérieure à 1 805 677 € taxée à 45%) (cf. l’article 777 du CGI et l‘article 779 du CGI).
* Un abattement en matière successorale est une partie de la somme reçue exonérée de droits de mutation. Cet abattement de 100 000 € est utilisable en matière de donation et de succession sans pouvoir le cumuler : s’il est utilisé totalement lors d’une donation, il ne pourra plus être utilisé lors de la succession.
Pour atténuer cette taxation, il peut donc être intéressant de démembrer la propriété du bien immobilier (et de donner seulement la nue-propriété).
Le démembrement de propriété
L’article 544 du Code civil définit en effet la pleine propriété d’un bien: le propriétaire détient l’usus : le droit d’utiliser le bien, le fructus : le droit d’en tirer des revenus et l’abusus : le droit de le céder.
Les parents peuvent alors décider de scinder leur bien immobilier en conservant l’usufruit (c’est-à-dire la faculté d’occuper le bien ou de le louer) et en donnant à leurs enfants la nue-propriété (c’est-à-dire la possession des murs). L’usufruit est alors viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de son titulaire.
La nue-propriété
Le nu-propriétaire dispose donc de l’abusus. Il a donc la possibilité de vendre ou de donner la nue-propriété (et non l’usufruit) mais il ne peut ni l’utiliser, ni l’exploiter pour en tirer des revenus.
Il bénéficiera de la pleine propriété du bien (avec la réunion de l’usus, le fructus et l’abusus) au décès de l’usufruitier.
L’usufruit
L’usufruitier a la possibilité d’utiliser le bien pour son usage personnel (l’usus) ou de l’exploiter (le fructus) en le louant. Il peut vendre ou donner son droit d’usufruit. Au décès de l’usufruitier, ces droits s’éteignent, le nu-propriétaire bénéficiant alors de la pleine propriété .
Les principales obligations de l’usufruitier sont les suivantes :
- assurer la bonne conservation du bien,
- acquitter la taxe foncière et la taxe d’habitation,
- effectuer toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations (le gros-œuvre) sont à la charge du nu-propriétaire (cf. l’article 606 du CGI).
NB: attention, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent s’entendre pour pouvoir vendre la pleine-propriété du bien.
Les avantages
1- Bénéficier d’une décôte pour calculer les droits de donation
Les droits de donation de la nue-propriété ne sont pas calculés sur la totalité de la valeur du bien mais sont calculés sur une fraction, c’est-à-dire sur la valeur de la nue-propriété, elle-même déterminée d’après le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui prend en compte l’âge de l’usufruitier (du donateur). Ainsi, la valeur de la nue-propriété est de 60% de la valeur en pleine propriété du bien si le donateur a entre 61 ans et 70 ans.
Le site http://www.service-public.fr a mis en ligne un similateur permettant de calculer la répartition de la valeur du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (cf. Simulateur).
Et le donateur utilisera les abattements légaux entre parent et enfant: tous les 15 ans, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € à chaque enfant sans fiscalité applicable.
En conséquence, il est donc judicieux d’effectuer la donation le plus tôt possible afin de diminuer la valeur fiscale de la nue-propriété et tirer avantage des abattements précités.
2- Le nu-propriétaire est déchargé des principales contraintes applicables au propriétaire
Pendant toute la durée de l’opération, seul l’usufruitier gère le bien et s’aquitte des charges locatives (travaux d’entretien) et des taxes (habitation, foncière et IFI) qui sont acquittés par l’usufruitier.
Concernant l’IFI, c’est à l’usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété de son usufruit (si son patrimoine immobilier atteint le seuil de taxation de 1,3 million d’euros). Le nu-propriétaire est donc déchargé de toutes ces contraintes.
3- Échapper aux droits de succession lors du décès de l’usufruitier
Avec le démembrement, le décès de l’usufruitier entraîne l’extinction de l’usufruit. Cela provoque la reconstitution de la pleine propriété en faveur du nu-propriétaire. Celui-ci devient propriétaire sans aucun droit à payer à la succession de l’usufruitier (sous condition que la donation de la nue-propriété intervienne trois mois avant le décès du donateur) (cf. l’article 751 du CGI et l’article 1133 du CGI) .
4- Économiser sur les frais de notaire
Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le montant de la nue-propriété, c’est-à-dire après application de la décote sur la valeur réelle du bien, l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier n’entraînant aucun frais notariés supplémentaires.
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Sources :
guillaumenouvellet-immobilier.com 