L’acquéreur d’un bien immobilier doit verser des « frais de notaires » qui s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers. Il est intéressant pour un acquéreur de bien identifier d’une part leur composition et d’autre part les actions destinées à les réduire.

Les frais de notaire représentent environ:

– 7 à 8% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien

– 2 à 3 % du prix d’achat d’un bien neuf.

Un bien immobilier est fiscalement qualifié de neuf si les deux conditions suivantes sont remplies : il est achevé depuis moins de 5 ans et il n’a jamais été occupé.

Pour un appartement ou une maison dont le prix de vente est de 1 000 000 euros, par exemple, ces frais s’élèvent donc à environ 70 000 / 80 000 euros dans l’ancien et 20 000 / 30 000 euros dans le neuf.

NB:

1- Le notaire ne doit pas faire l’avance des frais d’acte. Son client doit donc lui verser une « provision », c’est-à-dire une avance sur les frais.

2- L’acquéreur verse au moment de la signature de la vente définitive un montant estimé de frais de notaire. Ce dernier lui adressera un relevé définitif quelques semaines après la signature de l’acte de vente (avec un éventuel remboursement du trop versé).

3- Le notaire prélève aussi « à la source » l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur la plus-value réalisée par le vendeur d’un bien immobilier.

Lorsque deux notaires interviennent pour la même opération immobilière, les émoluments dus pour l’acte de vente ne sont pas multipliés par deux mais sont partagés entre les deux notaires.

Le notaire est responsable de la publication de l’acte de vente au fichier immobilier du Service de publicité foncière (ex- Conservation des hypothèques). Cette publication qui a pour objectif d’informer les tiers de l’existence de cette vente est indispensable pour que l’acte soit opposables aux tiers. Le notaire va donc facturer à l’acheteur ses propres frais, ses honoraires et les droits d’enregistrement (pour les logements anciens) et la taxe de publicité foncière (pour les logements neufs) qu’il collecte pour le compte du Trésor Public .

Les frais de notaire incluent :

– les honoraires et émoluments du notaire (1/10^e des frais) : il s’agit des charges de l’office notarial, collaborateurs et notaire (les émoluments correspondent à la rémunération du notaire qui est tarifée alors que le terme honoraire est réservé aux interventions non tarifées). Ils peuvent être proportionnels ou fixes. Dans tous les cas, vous pouvez connaître le tarif de l’acte que vous désirez conclure. A cette fin, il vous faut consulter le tableau 5 de l’Annexe 4-7 du Code de commerce afin de noter le numéro de référence de l’acte concerné, puis l’arrêté du 26 février 2016 qui donne le tarif applicable (proportionnel ou fixe) à cet acte.

Les émoluments de formalités qui sont fixes correspondent aux démarches effectuées par le notaire avant et après la signature de l’acte (demande de pièces d’état civil, de documents d’urbanisme…).

Les émoluments de rédaction qui sont proportionnels à la valeur sur laquelle porte l’acte rémunèrent l’établissement de l’acte notarié ; leur montant et la méthode de calcul sont fixés par la loi. A noter que les notaires sont autorisés à consentir à leurs clients des remises partiels d’émoluments proportionnels sous certaines conditions (que sur la partie de l’émolument calculée sur une valeur supérieure à 150 000 euros).

Les honoraires sont versés en cas de prestations réalisés pour des actes qui ne figurent pas dans le tableau 5 du décret du 26 février 2016  (article R444-16 du Code du commerce).
Exemples : activité de négociation immobilière et de transaction.

La fixation de ces honoraires dont le montant est librement convenu entre le notaire et le client  donne lieu obligatoirement à une convention signée entre ces derniers.

Qu’elle soit ou non tarifée, la rémunération du notaire est soumise à la TVA au taux de 20%.

– les frais et débours (1/10^e des frais) :  « ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc... ». Il peut y avoir aussi des frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

– les taxes versées au Trésor public (env. 8/10^e des frais) (les droits de mutation à titre onéreux : DMTO)  : « sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser qui vont à l’Etat et aux collectivités locales, pour le compte de son client. Elles varient suivant la nature de l’acte et la nature du bien« .  Il s’agit essentiellement d’un droit proportionnel dont le taux s’élève généralement à 5,80665% calculé sur le montant du prix de vente.

S’ajoute à ces droits de mutation la contribution de sécurité immobilière (CSI) qui s’élève à 0,10% du prix du bien immobilier. Il s’agit d’une taxe prélevée par le service de publicité foncière. Elle finance la publicité foncière réalisée par le conservateur des hypothèques, aujourd’hui appelé chef de service du bureau.

Vous pouvez estimer vos frais d’acquisition en utilisant le calculateur de l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement): https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/frais-dacquisition-dits-frais-de-notaire/

Les frais de notaire peuvent-ils être réduits ?

Les frais de notaire peuvent être réduits de différentes manières:

Il est possible tout d’abord d’extraire les frais d’agence du prix de vente du bien.

A cette fin, le mandat signé avec l’agent immobilier ou le chasseur d’appartement doit être un mandat de vente ou de recherche avec une commission à acquitter par l’acquéreur. Et le prix de vente du bien et le montant des frais à verser à l’agence immobilière doivent être distingués et indiqués séparément sur le compromis de vente. 

Ensuite, la valeur des meubles vendus avec le bien immobilier peut être déduite du prix de vente dudit bien. En effet, les frais de notaire s’appliquent sur la valeur du bien immobilier et non sur les biens meubles tels que les meubles de cuisine et de salle de bain et d’eau.

A cette fin, les différents objets mobiliers doivent être désignés et estimés, article par article, dans l’acte. La valeur totale (qui elle aussi doit être portée dans l’acte) de ces objets mobiliers doit être déduite du prix de vente du bien immobilier.  Il est important de ne pas surévaluer la valeur des meubles car l’Administration fiscale a tendance à contrôler ces évaluations. En cas d’erreur manifeste, la différence devra être versée avec application de pénalités.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements ou me contacter pour un éventuel projet, n’hésitez pas à remplir le formulaire de contact : ici

Sources:

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalité/financement/les-frais-dacquisition

Vente simultanée de meubles et d’immeubles : Bulletin officiel des impôts – BOI-ENR-DMTOI-10-120-20120912

Votre notaire et vous – Le Particulier – 2018