Différences entre un compromis de vente et une promesse unilatérale de vente

Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont des avant-contrats qui ont la même finalité : formaliser la transaction immobilière et engager les parties à la réalisation de cette dernière. Ils existent néanmoins des différences pouvant impacter tant l’acheteur que le vendeur.

Le compromis de vente

Il s’agit d’un acte sous seing privé, bien qu’il soit généralement rédigé par le notaire et signé à son étude par les parties (le vendeur et l’acheteur).

La signature d’un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente – qui obligent les deux parties) entraîne l’engagement réciproque du vendeur et de l’acheteur à conclure de manière irrévocable la vente à un prix déterminé conjointement.

Juridiquement, le compromis vaut vente (article 1589 du Code civil). Toutefois, la vente sera parfaite si les deux conditions suivantes sont réalisées:

l’absence de rétractation par l’acheteur dans le délai des 10 jours qui suivent la signature du compromis * ;
la réalisation des éventuelles clauses suspensives. En effet, le compromis de vente peut contenir des conditions suspensives permettant à l’acheteur si ces conditions ne se réalisent pas de ne pas acheter en évitant les pénalités applicables (la vente ne se fera pas si par exemple alors que le compromis prévoyait que cette vente était subordonnée à l’obtention d’un prêt, l’acheteur n’a pas pu obtenir ledit prêt).

Si ces deux conditions sont remplies, l’une des parties qui renonce à la transaction peut se voir contrainte par voie de justice à conclure la transaction (avec l’octroi d’éventuels dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1178 du Code civil).

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur paie un dépôt de garantie dont le montant est librement fixé par les parties (généralement entre 5 et 10% du prix de vente). Cette somme est conservée par le notaire (ou l’agence immobilière) sur un compte séquestre et est débloquée le jour de la signature de l’acte authentique. Elle est alors imputée sur le prix de vente. En l’absence de vente, elle demeure acquise au vendeur (si le délai légal de rétractation est expiré).

Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais permet d’économiser les droits d’enregistrement de 125 euros.

La promesse unilatérale de vente

Il s’agit généralement d’un acte authentique, signé par les deux parties et le notaire. Elle peut aussi prendre la forme d’un acte sous seing privé.

La signature d’une promesse unilatérale de vente engage le vendeur (le promettant) à vendre son bien à l’acheteur (le bénéficiaire) à un prix déterminé dans un certain délai d’option. Dans ce délai, le vendeur s’interdit de renoncer à la vente, de modifier le prix ou de proposer le bien à un autre acheteur.

L’acheteur dispose de deux délais de réflexion :

un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut renoncer à l’achat *.
un délai d’option d’achat (option qui n’existe pas dans le compromis de vente) : pendant ce délai, il peut décider soit d’acheter ou de ne pas acheter le bien. Cette option est discrétionnaire, c’est-à-dire que l’acheteur peut décider de lever l’option, donc d’acheter ou au contraire de ne pas lever l’option, donc de ne pas acheter, sans avoir de motif particulier à donner au vendeur. Cette option est fixée pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Il est judicieux de fixer un délai de levée d’option le plus court possible permettant au vendeur de retrouver sa liberté au plus vite. Avec la promesse unilatérale de vente, l’acheteur qui n’est pas sûr d’acheter pourra ainsi se retracter (et ce très rapidement) en informant le vendeur qu’il ne souhaite pas lever l’option alors qu’avec le compromis de vente, l’acheteur devra faire en sorte de ne pas satisfaire la condition suspensive avec le risque de laisser s’écouler le délai de réalisation de la condition suspensive.

En contrepartie de cette option, l’acheteur verse au vendeur le jour de la signature de la promesse (en réalité après l’expiration du délai de rétractation) une indemnité d’immobilisation fixée entre 5 et 0 % du prix de vente. Le montant de l’indemnité peut dépendre de la durée du délai d’option : il est en effet possible de fixer plusieurs montants d’indemnité : par exemple, si l’acheteur se rétracte dans le délai d’un mois, la promesse peut prévoir qu’il versera tel montant, s’il se rétracte au delà du délai d’un mois, le montant de l’indemnité prévu dans la promesse sera plus important.

Si l’acheteur décide d’acquérir, il est définitivement engagé. L’indemnité d’immobilisation se transforme en acompte et s’imputera sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Mais si l’acheteur décide de ne plus acheter ou s’il ne matérialise pas sa décision dans le délai d’option, le vendeur redevient libre de remettre en vente son bien et il perçoit l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement (en dehors de toute condition suspensive non réalisée).

Si le vendeur renonce à vendre une fois l’option levée, il peut être contraint à céder son bien par voie de justice.

Pour être valable (à défaut, elle est nulle), la promesse de vente rédigée sous seing privé doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire (article 1840 A du CGI). Les droits d’enregistrement, à acquitter par l’acheteur, s’élèvent à 125 €. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

La différence majeure entre ces deux avant-contrats: en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.

Le compromis de vente et la promesse de vente n’ont pas à être établis par un notaire. Seul l’acte de vente doit l’être. Toutefois, je vous recommande la rédaction par un notaire du compromis ou de la promesse. En effet, ce dernier est un officier public qui est tenu par un devoir de conseil. De plus, il apportera son expertise juridique et contractuelle.

* Le délai de rétractation est passé de 7 à 10 jours avec l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi Macron du 6 août 2015. Avec ce délai, l’acheteur non professionnel peut changer d’avis et renoncer à acheter sans avoir à justifier sa décision (et sans avoir à supporter de pénalités financières). Ce délai démarre le lendemain de la première présentation par la poste du compromis ou de la promesse transmis par lettre avec AR. Si le terme de ce délai tombe un dimanche ou un jour férié, ce terme est reporté au 1er jour ouvrable suivant.

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Sources