La clause suspensive de la loi Scrivener

L’acheteur en signant la promesse (soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente) s’engage irrévocablement à acheter le bien immobilier. S’il refuse d’acheter, l’acheteur ne pourra pas récupérer les 10% * du prix de vente qu’il a versés lors de la signature de la promesse.

Sauf, si dans la promesse, il a prévu une clause qui conditionne son achat à l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires. Avec une telle condition suspensive, la vente peut encore ne pas avoir lieu.

En effet, la loi Scrivener accorde à l’acheteur non professionnel un délai maximum de 45 jours pour obtenir un crédit bancaire permettant de financer son acquisition. Ce délai démarre au jours de la signature de la promesse et non à la fin du délai de rétractation de dix jours (article L313-41 du Code de la consommation).

NB: une SCI est considérée comme réalisant une activité professionnelle tout comme le marchand de biens.

Il s’agit d’une clause qui suspend les effets de la vente jusqu’à la réalisation de ladite clause. Il n’y a pas de vente (elle est caduque) si cette condition suspensive ne se réalise pas, c’est-à-dire quand l’acheteur n’arrive pas à obtenir son crédit immobilier dans le délai prévu dans la promesse.

NB: la clause étant d’ordre public, lorsque la promesse n’indique pas si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt, l’acheteur peut toujours décider de recourir à l’emprunt et ainsi revendiquer ladite clause.

La loi Scrivener autorise l’acheteur à renoncer à acheter en cas de refus d’une seule demande de crédit par une banque, sans perdre les 10 % qu’il a versés au vendeur.

Si la banque accorde un prêt bancaire dont les modalités sont strictement conformes aux stipulations contractuelles, l’acheteur est dans l’obligation d’acheter le bien immobilier même s’il renonce à l’offre de prêt.

La clause devra être « précise, complète et claire » et mentionner notamment les caractéristiques du ou des prêts (montant minimum qui doit être financé par un prêt, taux d’intérêt maximum, date de réalisation de cette condition suspensive).

La demande de prêt devra donc indiquer les caractéristiques prévues dans la promesse. En effet, le refus d’une banque n’aura aucun effet si ce refus indique des caractéristiques différentes que celles prévues dans la promesse.

L’acheteur doit communiquer au vendeur une lettre indiquant qu’il a bien déposé le dossier permettant d’attester de l’avancement des recherches. Cette lettre rédigée par les établissements prêteurs interrogés est communiquée lors de la réception de la demande de prêt. La condition suspensive est considérée comme « réalisée », c’est-à-dire levée, dès réception d’une offre de prêt préalable conforme.

La mauvaise foi de l’acheteur
L’acheteur doit faire tous ses efforts pour trouver un financement dans le délai prévu dans la promesse. Si le vendeur peut démontrer que l’acheteur n’a pas effectué les démarches (ou n’a pas fait diligence pour les effectuer), la vente devrait en principe être réalisée. A tout le moins, le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation (ou dépôt de garantie).

Il est très important de noter que les banques refusent de rédiger des refus de complaisance pour permettre à l’acheteur d’échapper à ses obligations, les tribunaux sanctionnant sévèrement cette pratique.

La renonciation à la condition suspensive de prêt
L’acheteur peut toutefois renoncer à bénéficier de cette clause, soit parce qu’il détient intégralement les fonds, soit parce qu’il est certain d’avoir le financement bancaire. Il s’agit d’un avantage vis-à-vis du vendeur qui est rassuré d’avoir trouvé un acheteur fiable qui ne pourra plus se rétracter après le délai des 10 jours.

Dans cette hypothèse, la promesse devra alors impérativement indiquer d’une part que l’acheteur s’acquittera du prix du bien sans bénéficier de la clause suspensive et d’autre part que l’acheteur reconnaît avoir pris connaissance des conséquences de cette renonciation.

* Lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur verse au vendeur (au notaire) généralement 10% du prix de vente du bien immobilier. Cette somme est

rendue à l’acheteur si aucune banque n’accorde de prêt ;
versée au vendeur si le prêt est accordé mais que l’acheteur renonce à l’achat ;
rendue à l’acheteur si le vendeur renonce à la vente. Il doit verser à l’acheteur une somme égale à deux fois le montant de l’indemnité ;
intégrée dans le calcul de la somme que l’acheteur doit au vendeur lorsque la vente se réalise. Elle sera déduite du montant que l’acheteur règle au vendeur.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements ou me contacter pour un éventuel projet, n’hésitez pas à remplir le formulaire de contact : ici

Source: